حتما تا به حال، با مشکلاتِ ساخت و ساز مواجه شدید. آیا شما هم چند ساله که درگیرِ بازسازی هستید؟ دردسر‌های هماهنگی و کنار آمدن با پیمانکار، تمایلاتِ سودجویانه و هزینه‌های کمرشکن، درگیریِ بیش از اندازه برای کارفرما و مشکلاتی از این قبیل واقعا طاقت‌فرسا هستند. ولی تا به حال به این فکر کردید که چطور میشه از سختی‌های این راه کم کرد؟ در این مطلب، ما دقیقا به همین موضوع می‌پردازیم، مدیریت پیمان ! برگ برنده‌ای که شاید خیلی‌ها از آن غافل باشند.
مدیریت پیمان چیست؟
قبل از هر چیزی باید بدانید که مدیریتِ پیمان چیست و به چند دسته تقسیم می‌شود. اگر بخواهیم به طورِ خلاصه در رابطه با این مفهوم توضیح بدیم، باید گفت که در این روش، کارفرما، یک شخص یا حتی یک شرکت را انتخاب می‌کند تا مدیریتِ تمامِ پروژه را در دست بگیرد و در نهایت، یا دستمزدِ آن شخص را پرداخت می‌کند و یا سندِ بخشی از پروژه را در ازا‌ی دستمزد، به نامِ مدیرِ پیمان می‌زند. به طورِ کلی در این روش، کارفرما فقط هزینه‌ها را پرداخت می‌کند و مسئولیتِ صفر تا صدِ اجرای پروژه به عهده‌ی مدیرِ پیمان هست. مدیریتِ پیمان، دو زیر مجموعه دارد که شاملِ ساختِ ساختمانِ مسکونی و ساختِ ویلا می‌شود. شاید تا اینجا برای شما هم سوال به وجود آمده باشد که در این قرارداد، پیمانکار کیست؟ در جوابِ این سوال باید گفت که پیمانکار کسی هست مدیریتِ تمامِ پروژه را بر عهده می‌گیرد.
مدیریت پیمان یا Managment Contracting
حالا که با تعریفِ مدیریتِ پیمان آشنا شدید، بهتر است که بدانید در زبانِ انگلیسیِ به آن Managment Contracting گفته می‌شود و در بعضی جا ها مخففِ این مفهوم را با عنوانِ MC می‌بینیم.
قراردادِ پیمانکاری چیست؟
قراردادِ پیمان کاری به قراردادی گفته میشه که در آن، کارفرما، مدیریتِ پروژه و انجامِ یک کارِ مشخص را به پیمانکار واگذار می‌کند. موضوعِ این قرارداد می‌تواند متفاوت باشد اما بیشتر درباره‌ی ساختمان هست و حولِ محورِ این موضوع می‌چرخد.
8 نکته‌ی مهم در قراردادِ مدیریت پیمان
1- بهترین و سود‌آورترین قرارداد مدیریت پیمان برای مالکان، در پروژه‌هایی هست که کارفرما یا مشاور، مصالحِ ساختِ پروژه را تامین می‌کند.
2- فراموش نکنید که نقشِ مشاورین در این قرارداد خیلی مهم هست و باعثِ کاهشِ ریسک می‌شوند.
3- هنگامِ عقدِ قرارداد، به عنوانِ قراردادِ مدیریتِ پیمان توجه کنید چون این قرارداد، انواع مختلفی دارد و اگر عنوانِ قرارداد با مفادِ آن هماهنگ نباشد، چه کارفرما و چه پیمانکار با مشکل مواجه خواهند شد.
4- از برآورد کردنِ دقیقِ هزینه‌ها و شفاف‌سازی، غافل نشوید. پیمانکار باید برای مبلغی که برای هزینه‌ها در نظر گرفته، با کارفرما به توافق برسد. از در نظر گرفتنِ مبلغِ مالیات و کسریاتِ قانونی هم نباید در عقدِ قرارداد، غافل شد.
5- شرایط خاص را در قرارداد در نظر بگیرید و باید در قرارداد به امکانِ رخ دادنِ بلایا‌ی طبیعی مثلِ آتش سوزی، سیل و زلزله هم اشاره کرد.
6- وظایفِ کارفرما و پیمانکار، باید خیلی شفاف در قرارداد ذکر بشود تا در آینده مشکلی پیش به وجود نیاید. مثلا در قرارداد می‌توانید کارهایی از قبیلِ تامینِ هزینه‌های پروژه و همکاری با پیمانکار، را در قسمتِ وظایفِ کارفرما قید کنید.
7- پیمانکار باید در رابطه با کیفیتِ اجرای پروژه ضمانت دهد.
8- در پروژه‌هایی که کارفرما، قدرتِ پرداختِ هزینه‌ها را داشته باشد، قرارداد، به صرفه‌تر خواهد بود.
6 مزیت قرارداد مدیریت پیمان
1- MC باعثِ ایجادِ هماهنگی، بینِ پیمانکاران می‌شود و از تداخلِ کاری، بینِ آن‌ها جلوگیری خواهد کرد.
2- تمامِ کارهای اجراییِ پروژه از صفر تا صد، بر عهده‌ی مدیرِ پیمان هست به همین دلیل، درگیریِ کمتری برای کارفرما ایجاد می‌کند. اما همه چیز با نظارتِ کارفرما انجام می‌شود و رضایتِ کارفرما در این روش، مهم‌ترین چیز هست.
3- خریدِ تجهیزات و ماشین‌آلات بر عهده‌ی مدیرِ پیمان می‌باشد.
4- در قرارداد مدیریت پیمان، در صورتِ رعایتِ اصول، خیلی سریع به نتیجه می‌رسید و یک پروژه‌ی با‌کیفیت خواهید داشت.
5- پرداختِ دستمزدِ مسئولِ پروژه به صورتِ تدریجی و با توجه به پروژه انجام می‌شود و این موضوع، به نفعِ کارفرما هست.
6- هدفِ اصلیِ مدیرِ پیمان در این قرارداد، جلبِ رضایتِ کارفرما است و به همین دلیل، تمایلات و کارهای سودجویانه در قرارداد به ندرت دیده می‌شوند.
معایبِ قراردادِ مدیریتِ پیمان
یادتان باشد که مزایای این قرارداد، خیلی بیشتر از معایب آن هست و اگر پروژه، اصولی و با دقت انجام بشود نتیجه‌ی خیلی خوبی خواهد داشت. اما از معایبِ این روش هم نباید غافل شد. یکی از مهم‌ترین معایب قرارداد مدیریت پیمان، این هست که کارفرما، مبلغِ تمام شده و کلِ هزینه‌های قرارداد را در اختیار ندارد و کارفرما با توجه به گفته‌ی مدیرِ پیمان، هزینه‌ها را پرداخت می‌کند.
انواعِ قراردادِ مدیریتِ پیمان
این نوع از قرارداد، انواعِ مختلفی دارد که در ادامه به چند تا از آن‌ها اشاره می‌کنیم و یک توضیحِ مختصر درباره‌ی هر کدام خواهیم داد.
1- پیمانکاری امانی
قراردادِ پیمانکاریِ امانی، به قراردادی گفته می‌شود که در آن تامینِ مالی پروژه و حتی طراحی و ساخت، بر عهده‌ی خودِ کارفرما هست و پیمانکار در این زمینه‌ها نقشی ندارد. به همین دلیل، این نوع قرارداد خیلی به نفعِ کارفرما نیست و بیشترِ مسئولیتِ کار، روی دوشِ کارفرما هست. این نوع از قرارداد معمولا برای پروژه‌های کوچک انجام می‌شود و اصلا برای پروژه‌های بزرگ مناسب نیست.
2- پیمانِ دستمزدی
تفاوتِ اصلیِ این قرارداد با قراردادهای دیگر، در نوعِ پرداختِ دستمزدِ مدیرِ پیمان هست. در این قرارداد، دستمزدِ پیمانکار برای مدیریتِ پروژه، یک عددِ ثابت هست. در این روش، تهیه‌ی مصالحِ موردِ نیازِ پروژه بر عهده‌ی کارفرما است و اجرای عملیات، توسطِ شخص یا شرکت انجام می‌شود. این نوع قرارداد به نفعِ طرفین خواهد بود چون کارفرما بر اساسِ سلیقه و بودجه‌ی خود، مصالح را انتخاب می‌کند و هر موقع با مشکلِ مالی مواجه شد، می‌تواند کار را تعطیل کند.
3- پیمانِ طرح و اجرا
در پیمانِ طرح و اجرا، کارفرما طراحی و اجرای پروژه را در اختیارِ شرکت یا مدیرِ پیمان قرار می‌دهد. جالب است بدانید در این روش، به مشاور احتیاج نیست چون مسئولیتِ مشاوره هم بر دوشِ پیمانکار هست.
4- پیمان کلید در دست یا B.O.T
اگر کارفرما هستید، می‌شود گفت که این قرارداد، به نفعِ شما است. در این روش، همه‌ی کارها از صفر تا صد به عهده‌ی مدیرِ پیمان هست و کارفرما هیچ دخالتی ندارد. همان‌طور که از اسمِ قرارداد هم پیدا است، کارفرما فقط با چرخاندنِ کلید می‌تواند به بهره‌برداری از پروژه برسد و در ساختِ آن هیچ دخالتی ندارد.
5- پیمانِ فاینانس ( finace )
در پیمانِ فاینانس، ( finace )، مسئولِ پروژه که همان مدیرِ پیمان یا شرکت باشد، دستمزدِ کار را در پایان کار، با توجه به قراردادی که نوشته شده از محلِ اجرای پروژه بر می‌دارد.
تاثیرگذارترین افراد در قراردادِ مدیریت پیمان
همان‌طور که به نظر می‌آید، دو نفر در این قرارداد نقشِ اصلی را ایفا می‌کنند که آن دو نفر کارفرما و پیمانکار هستند. کارفرما و پیمانکار تاثیرگذارترین افراد در قراردادِ مدیریت پیمان محسوب می‌شوند و در نهایت، مشاورِ پروژه سومین شخصِ تاثیرگذار در عملیاتِ ساخت هست.
نتیجه گیری
در آخر می‌شود گفت که قراردادِ مدیریتِ پیمان می‌تواند یک برگِ برنده برای هر دو طرف ( کارفرما و مدیر پیمان ) باشد و در هزینه‌ها و زمان، صرف‌جویی کند. شفاف‌سازی، مهم‌ترین چیز در تنظیمِ قرارداد هست پس از این مورد غافل نشوید. بهتر است برای تصمیم‌گیریِ نهایی، با متخصصین در این زمینه مشورت کنید.
